Τετάρτη, 24 Οκτωβρίου 2012

Αυθαίρετα: διευκρινίσεις για τα κτίσματα εξ αδιαιρέτου




Επισημάνσεις για δηλώσεις αυθαιρέτων και ενημέρωση επί εγκυκλίων, ανακοινώσεων του ΥΠΕΚΑ.
1. ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ εξ ΑΔΙΑΙΡΕΤΟΥ
Έχει τεθεί ερώτημα σχετικά με το αν υπάρχει η δυνατότητα να υποβληθεί αίτηση μόνο από έναν συνιδιοκτήτη για ένα από τα κτίσματα που έχουν ανεγερθεί σε εξ αδιαιρέτου γήπεδο (εκτός σχεδίου), όπως π.χ. 30 κτίρια σε 15 στρέμματα (30 σε 15)

Νομικά: Οποιοδήποτε μέρος του ακινήτου δεν έχει ορισθεί εγκύρως με συστατική πράξη ως αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας ενός συνιδιοκτήτη υπάγεται εκ του νόμου στην αναγκαστική συγκυριότητα του συνόλου επί του κοινού οικοπέδου και θεωρείται κοινόχρηστο και κοινόκτητο (ΑΠ 1530/2001 ΕλλΔνη 43).

Από το νόμο φαίνεται να προκύπτει κάποια δυνατότητα, δεδομένου ότι στο ’ρθρο 24 του ν.4014/11 αναφέρεται ότι:

"Παρ.2. Ο φερόμενος ως ιδιοκτήτης ή ο συνιδιοκτήτης του ακινήτου στο οποίο έχει εκτελεστεί η αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη χρήση ή ο νομίμως εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπος, υποβάλλει στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία φάκελο, στον οποίο περιλαμβάνονται τα εξής:........................
δ.............Στην περίπτωση συγκυριότητας του ακινήτου στο οποίο έχει εκτελεστεί η αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί η αυθαίρετη χρήση οι συντελεστές του παραρτήματος λαμβάνονται υπόψη για όποιον από τους συγκυρίους πληροί τις σχετικές προϋποθέσεις. Στην ίδια περίπτωση και εφόσον η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση δεν έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κοινόχρηστο τμήμα του ακινήτου, η αίτηση μπορεί να υποβληθεί από οποιοδήποτε συγκύριο χωρίς να είναι απαραίτητη η συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών..........
6.α. Ο φερόμενος ιδιοκτήτης της αυθαίρετης κατασκευής ή χρήσης που δηλώνεται σύμφωνα με τις προηγούμενες παραγράφους καταβάλλει ενιαίο ειδικό πρόστιμο,....."

Και στην Ε/Α Β.5 αναφέρεται:
"5) (ερώτημα) Πώς αντιμετωπίζεται η περίπτωση που διαφωνούν οι συνιδιοκτήτες ως προς την υπαγωγή χώρου στο Ν-4014/11 ;

(απάντηση)
Στην παρ.2δ, του Αρθ-24 αναφέρεται ότι "Στην περίπτωση συγκυριότητας.... και εφόσον η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση δεν έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κοινόχρηστο τμήμα του ακινήτου, η αίτηση μπορεί να υποβληθεί από οποιονδήποτε συγκύριο, χωρίς να είναι απαραίτητη η συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών".

Η οποιαδήποτε ενέργεια θίγει συμφέροντα των συνιδιοκτητών δημιουργεί αντιδικίες, όχι μόνο στα εξ αδιαιρέτου, αλλά σε όλες τις μορφές συνιδιοκτησίας. Αντιδικίες μπορεί να εμφανισθούν και για οποιαδήποτε δήλωση αυθαιρέτου, ανεξάρτητα από το αν υπάρχουν ή όχι θέματα ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων.

Συμπερασματικά:- Στα εξ αδιαιρέτου κτίσματα, δεν υπάρχει δυνατότητα δήλωσης μόνο από έναν συνιδιοκτήτη, αφού είναι όλα κοινόκτητα και κοινόχρηστα.
- Μεταβίβαση δεν μπορεί να γίνει παρά μόνο όταν είναι όλα τα κτίσματα τακτοποιημένα.
- Ενδέχεται, όμως,να ρυθμιστεί η δυνατότητα για πολεοδομική τακτοποίηση, ώστε να απαλλαγούν από τα πρόστιμα και να είναι τακτοποιημένα όταν θα ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός.

2. ΠΕΡΑΙΤΕΡΩ ΑΛΛΑΓΗ ΧΡΗΣΗΣ
-Εγκ.7/12 παρ.Β.1., διόρθωση στην παρ.2 της Ενότητας Γ της Εγκυκλίου 1/12:
"δεν αντίκειται στις διατάξεις του ν. 4014/11 η περαιτέρω αλλαγή χρήσης -σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις- χώρων που έχουν υπαχθεί στις ρυθμίσεις του, όπως αναφέρεται στην παρ. 2 της Ενότητας Γ της Εγκυκλίου 1/12, η οποία και καταργείται."

ΤΕΛΙΚΑ, όμως, προκύπτει ότι δεν μπορούν να επωφεληθούν πολλές περιπτώσεις αυθαιρέτων από τη διευκρίνιση αυτή της Εγκ.7/12. Δηλαδή, η περαιτέρω αλλαγή χρήσης, βασικά, επιτρέπεται μόνο όταν πρόκειται για αυθαίρετο που είναι σε νόμιμη θέση.

ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ :
1) Δεν μπορεί να χορηγηθεί άδεια με την παρ.17 για εργασίες διαρρύθμισης και αλλαγή χρήσης σε κάθε περίπτωση αυθαιρέτου που έχει υπαχθεί στο άρθρο 24 του ν.4014/11
2) Χορηγείται άδεια δόμησης για εργασίες και αλλαγή χρήσης:
α) σε ρυθμισμένα με την παρ. 2 του άρθρου 26
β) σε ρυθμισμένα με το άρθρο 24 που δεν αντίκεινται στις ισχύουσες διατάξεις, εφόσον η άδεια δόμησης υποχρεωτικά αφορά νομιμοποίηση και αλλαγή χρήσης.
3) Χορηγείται άδεια δόμησης αλλαγής χρήσης χωρίς εργασίες, σε νόμιμο πατάρι ή υπόγειο, που έχει ρυθμίσει με το άρθρο 24 του ν. 4014 υφισταμένη προ της 28-7-11 αυθαίρετη αλλαγή της πρώην βοηθητικής σε κύρια χρήση, μετά την ισχύ του ν.4067/12, εφόσον έχει τις προϋποθέσεις των σχετικών εδαφίων της παρ. 6 του άρθρου 11, δεδομένου ότι με το ΝΟΚ δεν προσμετρώνται στο σ.δ.
3. Με το έγγρ.1269/12-6-12 της ΓΓ (κοινοποίηση με το έγγρ.29089/12 της ΔΟΚΚ, το οποίο θα βρείτε στην ιστοσελίδα του ΥΠΕΚΑ στην ΑΜΕΣΗ ΠΡΟΣΒΑΣΗ, στην Ενημέρωση των Υπηρεσιών Δόμησης) δίνονται οδηγίες για την υποβολή του διαγράμματος κάλυψης (στις παραγράφους 1, 2 και 3) και για το τοπογραφικό στην παρ.4 ορίζεται ότι:

"4. Για την εφαρμογή της παρ. 2β του άρθρου 24 στις περιπτώσεις αυτοτελών ιδιοκτησιών (οριζοντίων ή καθέτων) και σε περίπτωση αδυναμίας τοπογραφικής αποτύπωσης του συνόλου του ακινήτου, ως εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα, κατά τη συγκεκριμένη διάταξη, νοείται το εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα που περιγράφει την έκταση που καταλαμβάνει η αυτοτελής ιδιοκτησία. Ως υποχρεωτικό στοιχείο επί του τοπογραφικού διαγράμματος καταγράφεται το ποσοστό συνιδιοκτησίας και η επιφάνεια αποκλειστικής χρήσης που αντιστοιχεί στην δηλούμενη αυτοτελή ιδιοκτησία (οριζόντια ή κάθετη)."

4. Για τις μεταβιβάσεις οριζόντιων συνιδιοκτησιών (δηλαδή αυτοτελών διαμερισμάτων, καταστημάτων κλπ) δεν είναι απαραίτητο να έχουν δηλωθεί οι παραβάσεις των κοινόχρηστων χώρων του κτιρίου.

Για την έκδοση, όμως, άδειας θα πρέπει όλο το κτίριο να είναι νόμιμο ή τακτοποιημένο, δηλαδή να έχουν τακτοποιηθεί όλες οι αυθαιρεσίες και στους κοινόχρηστους χώρους.

Τα αυθαίρετα θα αφαιρεθούν από το υπόλοιπο του συντελεστή, εκτός αν ανήκουν σε συνιδιοκτήτη (Για την εξαίρεση αυτή η οδηγία δίνεται από το Υπουργείο με την παρ.7.β. της Εγκυκλίου 1/12, αλλά αντίκειται στο άρθρο 23 παρ.2.α. του ΝΟΚ).

5. Με το έγγραφο 1669/9-8-12 του ΓΓ ΥΠΕΚΑ, ανακοινώθηκε ότι:
- η βασική ερμηνευτική Εγκύκλιος για το ΝΟΚ θα εκδοθεί στις 15-10-2012 και ότι εν τω μεταξύ συγκεντρώνονται ερωτήματα από τις Υ.ΔΟΜ., και ότι - εξακολουθεί να ισχύει το άρθρο 26 του Ν.2831/00 για την ισχύ των μεταβατικών διατάξεων κατά την έκδοση αδειών που είχαν υποβληθεί πριν τις 4-7-12, εφόσον είχαν πλήρη δικαιολογητικά και εφόσον η άδεια εκδοθεί εντός 6 μηνών, δηλαδή μέχρι και τις 3-1-2013.

6. Στο έγγραφο 38490/31-7-12 της ΔΟΚΚ αναφέρεται ότι σύμφωνα με την παρ.4 του άρθρου 1:

"Όλα τα αριθμητικά μεγέθη που ορίζονται στις διατάξεις του παρόντος νόμου θεωρούνται ως τα ανώτατα επιτρεπόμενα" και "..κάθε πράξη που ορίζει μεγαλύτερα μεγέθη, θεωρείται καταργηθείσα, εκτός εάν εμπίπτει στις περιπτώσεις 1) και 2) της παρ.5β."

Συνεπώς, κάθε πράξη που ορίζει μεγαλύτερα μεγέθη, θεωρείται καταργηθείσα, εκτός εάν πρόκειται για:
1) ειδικές πολεοδομικές διατάξεις
2) οποιουδήποτε είδους διατάγματα και
3) πράξεις, με τις οποίες θεσπίζονται ειδικές και εντοπισμένες ρυθμίσεις (όπως για διατηρητέα κτίρια, μνημεία, ειδικά κτίρια κλπ).

Και σύμφωνα με το έγγραφο 33803/13-7-2012 της ΔΟΚΚ:

"…από τη διατύπωση της τελευταίας πρότασης του εδαφίου β, της παραγράφου 5, του άρθρου 1, του Ν.4067/12 (ΦΕΚ 79/Α΄/2012), προκύπτει ότι για τη διαπίστωση της μη εφαρμογής κανονιστικών πράξεων της Διοίκησης (όπως αποφάσεις Νομάρχη, πράξεις Δημοτικού Συμβουλίου κλπ), απαιτείται για κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής. Ως εκ τούτου οι ως άνω κανονιστικές πράξεις εξακολουθούν να ισχύουν μέχρι την τυχόν έκδοση της σχετικής Υπ. Απόφασης κατά περίπτωση"

Επισημαίνεται, όμως, ότι στο νόμο δεν αναφέρεται ότι απαιτείται η έκδοση απόφασης Υπουργού για κάθε περίπτωση, και δημιουργείται πρόβλημα μέχρι την έκδοση των σχετικών αποφάσεων.

tee